Investissements collectifs dans des bâtiments

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Investissements collectifs dans des bâtiments2021-03-23T16:35:09+01:00
financer et utiliser ensemble de grands projets – réduction des coûts directs – également possible sans CE / CPE

Dans le cadre d’un investissement collectif, plusieurs exploitants s’engagent à construire ensemble un/des bâtiments dont ils seront désormais les propriétaires. Le bâtiment peut être construit sur un terrain en droit de superficie mis à disposition à cet effet, ou sur le terrain exploité par un des exploitants. Il peut aussi être construit par un seul exploitant, les autres utilisateurs contribuent alors aux coûts, p. ex. en payant un loyer qui couvre les frais.

L’investissement collectif dans un/des bâtiment/s (ICB) permet de partager le risque financier et de réaliser des projets plus importants qu’une entreprise seule ne pourrait financer ni utiliser de manière rentable.

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Pour que l’investissement collectif dans un bâtiment ait un sens, il faut que les conditions suivantes soient remplies:

  • plusieurs exploitations et chefs d’exploitation ayant des orientations stratégiques similaires;
  • un emplacement adéquat pour le bâtiment à construire;
  • la volonté d’exploiter ensemble le bâtiment commun.

Informations supplémentaires sur les Conditions préalables pour un ICB (pdf)
Informations sur la Marche à suivre pour un ICB (pdf)

Parmi les facteurs de succès pour des investissements collectifs dans des bâtiments, mentionnons:

  • une stratégie d’entreprise commune avec des avantages financiers pour toutes les parties;
  • la construction de bâtiments de production optimisés et idéalement placés;
  • une confiance mutuelle, une communication franche, une bonne culture de discussion;
  • un partage équitable des responsabilités, des coûts, des risques et des bénéfices.

Informations supplémentaires sur les Conditions préalables pour un ICB (pdf)
Informations sur la Marche à suivre pour un ICB (pdf)

Questions juridiques à poser et conditions à remplir pour la construction d’un bâtiment commun:

  • Une autorisation de construire pourra-t-elle être obtenue pour le bâtiment prévu?
  • Le projet de construction remplit-il les exigences de droit public (protection des eaux, des animaux, etc.)?
  • Les rapports de propriété sont-ils clarifiés et réglés?
  • Les questions en matière de responsabilité civile sont-elles réglées?

Pour régler la gestion en commun de bâtiments collectifs, toutes les formes de société peuvent en principe convenir, de la société simple à la personne morale (SA et Sàrl).

Informations supplémentaires sur les Bases légales pour un ICB (pdf)
Informations supplémentaires sur les Modèles de contrat pour un ICB (pdf)
Informations supplémentaires sur les Modalités de sortie pour un ICB (pdf)

Durées moyennes pour des investissements collectifs dans des bâtiments:

  • mise en route du projet et planification de la construction: 1-3 ans;
  • durée contractuelle: 10-40 ans, selon la durée d’utilisation du bâtiment commun, la durée des crédits et/ou les rapports de propriété.

Malgré les délais convenus, il peut arriver que le projet communautaire soit dissout avant terme pour diverses raisons. D’où l’importance de régler au préalable les modalités de dissolution pour ce cas de figure.

Informations supplémentaires sur la Durée d’un ICB (pdf)
Informations supplémentaires sur les Bases légales pour un ICB (pdf)
Informations supplémentaires sur les Modèles de contrat pour un ICB (pdf)
Informations supplémentaires sur les Modalités de sortie pour un ICB (pdf)

On trouvera d’autres renseignements sur les investissements collectifs dans des bâtiments:

  • en discutant avec des collègues qui ont une certaine expérience en la matière;
  • en contactant des services de consultation/vulgarisation spécialisés qui pourront aider à planifier l’investissement et à le mettre en œuvre.

Lorsque des individus travaillent ensemble, des problèmes de toutes sortes peuvent se présenter: des accidents se produisent, des erreurs sont commises et des accords enfreints, des divergences de vues et des malentendus survien-nent, etc. Ces choses arrivent et ne doivent pas forcément inquiéter, mais il est capital de réagir correctement pour éviter qu’un incident mineur ne se solde au final par un dysfonctionnement coûteux, ou qu’une dispute au sujet de telle ou telle situation s’éternise.

Voici quelques ressources qui peuvent vous aider à gérer des conflits.

Informations générales sur la Résolution des conflits dans un ICB (pdf)
Site Internet Théorie du conflit

En cas de conflit majeur ou chronique, les mesures suivantes peuvent être prises en fonction du degré de gravité:

1. La confiance et la communication sont encore intactes au sein de la communauté:
Organiser une discussion entre personnes concernées. Prévoir suffisamment de temps dans un lieu où l’on n’est pas dérangé. Pendant la discussion, être particulièrement attentif à une culture de communication franche et loyale. Vérifier l’adéquation des mesures prises, le cas échéant, lors d’une période d’essai, analyser leurs effets et les adapter si nécessaire. Selon le cas, inviter un expert externe à l’une des réunions, qui pourra donner un retour d’information général sur les attitudes et les styles de communication.

2. La confiance et la communication sont entamées, mais fonctionnent encore plus ou moins:
Organiser une discussion entre tous les associés pour régler le problème à l’interne si possible. Pendant la discus-sion, être particulièrement attentif à une culture de communication franche et loyale. Convenir à l’avance des ob-jectifs de la réunion et consigner les résultats. Vérifier l’adéquation des mesures prises, le cas échéant, lors d’une période d’essai, analyser leurs effets et les adapter si nécessaire. Ici aussi, il peut être utile de solliciter le soutien d’un expert externe.

3. La confiance a souffert et une communication ouverte n’est plus assurée:
Solliciter un soutien professionnel (médiation, coaching, arbitrage) pour la résolution du conflit et obtenir pour cela l’accord explicite de tous les associés. Clarifier avec l’expert externe les objectifs de la consultation et convenir d’un calendrier et d’un budget. Participer de manière constructive au programme proposé par l’expert et s’employer avec sérieux à la mise en oeuvre les mesures décidées.

4. La confiance est rompue et la communication ouverte ne fonctionne plus:
Examiner d’abord à l’aide d’un coaching ou d’une médiation si la communauté a encore une chance de survie. Si oui, procéder comme au point 3. Si non, ne pas hésiter à envisager la sortie d’un associé ou la dissolution de la communauté. Faire appel impérati-vement à un professionnel, car dans les deux cas de figure, une communication ouverte et franche est plus que jamais cruciale. Le plus souvent, il faut le soutien d’un modérateur/coach et d’un fiduciaire/conseiller d’entreprise. L’investissement en vaut la peine dans tous les cas. En effet, une fin chaotique et litigieuse qui s’éternise coûtera non seulement beaucoup plus cher, mais laissera aussi de profondes blessures. En cas de dissolution, suivre le programme proposé par l’expert de manière constructive et mettre en oeuvre les mesures et les tâches décidées diligemment et avec sérieux. Si la dissolution est menée correctement et rapide-ment, les ex-associés pourront se remettre sur pied beaucoup plus rapidement et reconstruire leur avenir sans en-combre.

Questions fréquemment posées

Qui doit demander l’autorisation de construire?2021-01-26T16:49:44+01:00

Dans le cas d’un investissement collectif en propriété commune ou en copropriété (avec droit de superficie), les copropriétaires titulaires du droit de superficie agissent conjointement en tant que maîtres d’ouvrage et propriétaires fonciers.

Dans le cas d’un investissement collectif en location sur le bien-fonds d’un associé, c’est ce dernier et les associés locataires qui doivent signer en tant que maîtres d’ouvrage. Dans le meilleur des cas, il faudrait évidemment que toutes les parties soient incluses dans la planification du projet.

Qui prend en charge les frais annuels du bâtiment commun?2021-01-26T16:48:30+01:00

Si plusieurs agriculteurs décident d’investir dans la construction d’un bâtiment commun dans le cadre d’une propriété commune ou d’une copropriété, ils partagent à parts égales les frais annuels afférents au bâtiment qui sont pris en charge directement par la société d’exploitation. S’ils le font dans le cadre d’une location, c’est le propriétaire du terrain qui, d’un point de vue juridique, doit s’en acquitter. Toujours est-il que tous les utilisateurs du bâtiment collectif contribuent au paiement de ces frais annuels via un loyer couvrant les coûts.

Nous sommes trois agriculteurs du même village et gardons nos vaches laitières chacun dans notre propre étable. Les étables doivent être assainies. Nous envisageons de loger nos bêtes ensemble dans une étable communautaire et nous demandons sur quel terrain projeter ce bâtiment?2021-01-26T16:47:47+01:00

La première étape de la planification d’une étable commune et de l’investissement collectif correspondant consiste à faire un état des lieux de la situation. Peut-être pourrait-on aisément transformer et réutiliser un bâtiment existant. Si la construction d’une nouvelle étable s’impose, il faut clarifier si un des partenaires dispose d’un bon emplacement, facile d’accès, suffisamment éloigné de la zone d’habitation et conforme aux exigences en matière d’aménagement du territoire. Cet état des lieux dont inclure un examen des aspects de la répartition des tâches et des responsabilités entre les exploitants.

Exemples pratiques

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