La loi sur le droit foncier rural (LDFR) établit des principes juridiques et des directives contraignantes pour déterminer la valeur d’imputation des entreprises et des immeubles agricoles. Par conséquent, afin de déterminer le prix d’achat pour le transfert au sein de la famille, les différentes composantes d’une propriété agricole doivent être évaluées selon les règles.

L’entreprise agricole

L’héritier qui exploite lui-même a légalement le droit de reprendre l’entreprise agricole à la valeur de rendement. La valeur de rendement agricole se calcule en fonction du guide fédéral d’estimation. C’est pourquoi, lors de la transmission d’une exploitation, on devrait toujours déterminer une valeur de rendement actuelle conformément au guide d’estimation en vigueur.

La valeur de rendement peut tout au plus être augmentée si le passif de la succession est excédentaire ou si des circonstances spéciales (prix d’achat élevé de l’entreprise, investissements importants au cours des 10 dernières années) le justifient. Si le prédécesseur renonce à l’augmentation de la valeur d’imputation, les autres héritiers peuvent demander une correction après son décès si la réserve héréditaire a été violée.

Immeubles agricoles

En ce qui concerne les immeubles isolés ne faisant pas partie d’une entreprise, un héritier peut en demander l’attribution au double de la valeur de rendement lorsqu’il est déjà propriétaire d’une entreprise agricole située dans le rayon d’exploitation conforme à l’usage local. Le terme d’immeuble désigne aussi des terrains construits avec un logement et des bâtiments commerciaux, pour autant que le facteur UMOS se situe en dessous de 1.0. Les bâtiments d’habitation situés sur un immeuble agricole doivent être imputés à la valeur vénale.

L’inventaire

L’inventaire agricole doit être remis au repreneur qui exploite lui-même à la valeur d’usage, qui correspond par essence à la valeur de rendement. Des différences considérables apparaissent entre l’estimation de l’inventaire figurant dans la comptabilité et l’estimation selon le droit foncier rural. Lors de la remise d’une exploitation, l’estimation doit s’effectuer en vertu du droit foncier rural et les valeurs tirées de la comptabilité ne devraient pas être simplement reprises.

Objets non agricoles

Les objets non agricoles (tels que les antennes relais pour téléphones portables, les toitures louées pour la pose d’installations solaires ou les bâtiments destinés à des fins non agricoles) qui appartiennent à une entreprise agricole ne sont pas compris dans la valeur de rendement agricole. Ils doivent être estimés en fonction du rendement financier net à attendre dans le futur (valeur actuelle), qui est calculé différemment pour chaque objet.

Terrain à bâtir

Des immeubles et des parties d’immeubles avec des bâtiments et des installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui se situent dans la zone à bâtir, mais appartiennent à une entreprise agricole, peuvent être repris à la valeur de rendement. Seules les surfaces absolument nécessaires, telles que les sorties en plein air pour des stabulations entravées, peuvent être prises en compte, mais pas les pâturages. Les zones spéciales pour la production animale ou les installations de serre sont également soumises à la LDFR et ne sont donc pas considérées comme de véritables zones à bâtir.

Entreprises et activités accessoires

Lors de l’estimation d’entreprises agricoles avec des entreprises ou des activités accessoires, il convient de déterminer la nature précise de ces activités, car leur évaluation est fondamentalement différente : les entreprises accessoires (restaurants, minoteries, scieries, etc.) qui étaient déjà exercées dans une entreprise agricole avant le 1er septembre 2000 et qui ne peuvent pas en être séparées doivent être évaluées à la valeur vénale. Les activités accessoires ne sont autorisées que depuis septembre 2000 : il s’agit d’activités non agricoles qui, selon la loi sur l’aménagement du territoire, font partie intégrante de l’entreprise agricole et ne peuvent en être dissociées. Elles doivent être évaluées à la valeur de rendement non agricole.

D’autres détails sur l’estimation sont expliqués dans le chapitre Le prix d’achat.

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