Afin d’éviter les conflits entre générations, il est utile de régler soigneusement la situation de logement des parents.
Situation économique de départ
Les deux parties, les vendeurs et les acheteurs, ne désirent plus se lier trop longtemps et entendent gérer plus librement leur avenir. Pourtant la question sur la solution de logement pour les cédants se pose dans quasiment tous les cas de transfert d’entreprise. Il n’est pas possible de donner une réponse standard à cette question. La solution la plus appropriée prend en compte deux critères essentiels: l’attitude personnelle des concernés et les possibilités légales et financières.
Par le passé, nombreux étaient les paysans de la génération sortante qui ne pouvaient pas se permettre de logement à l’extérieur du domaine. Grâce à l’extension des assurances sociales et de la prévoyance privée, les conventions actuelles pour l’utilisation du logement pendant la vieillesse ne sont souvent plus conclues pour assurer un moyen de subsistance.
L’attitude personnelle concerne soit les cédants, soit les repreneurs. Souvent la situation est claire dès le départ. Les personnes concernées peuvent s’imaginer vivre ensemble au domaine – ou bien pas. Si la cohabitation suscite des réserves, il faut y prêter une attention particulière. Dans de tels cas, un contrat de bail simple permettant une modification aisée de la situation de logement semble plus approprié.
Situation légale de départ
Le droit foncier rural prévoit que l’époux survivant peut demander un droit d’habitation ou d’usufruit dans le cadre d’une succession, pour autant que les circonstances le permettent. Des raisons objectives, telles que le manque d’espace habitable ou une séparation insuffisante, mais aussi des raisons subjectives, telles que l’incompatibilité des parties, peuvent s’opposer à un droit d’habitation ou d’usufruit. Principale différence entre les deux formes juridiques : le droit d’habitation ne peut être utilisé que par le locataire lui-même, tandis que l’usufruitier peut aussi louer le logement à des tiers.
Formes juridiques du logement au domaine
L’engagement réciproque est d’autant plus fort que la forme choisie se rapproche (de la location à l’achat) de conditions de propriété. D’une part la sécurité juridique pour les bénéficiaires est ainsi renforcée, mais d’autre part une dissolution anticipée est rendue plus difficile, voire impossible, si les deux parties, les grevés et les bénéficiaires, n’arrivent pas à se mettre d’accord.
Responsabilités pour l’entretien
Suivant la règlementation retenue l’usufruitier doit supporter une proportion variable des frais annexes et d’entretien, par contre le propriétaire prend tout en charge lui-même.
Restriction du droit d’habitation / de l’usufruit sur la durée d’activité
Usufruit et droit d’habitation qui n’ont pas été restreints contractuellement dans leur durée sont supposés durer jusqu’au décès de l’ayant droit. Toutefois, les droits d’habitation prennent généralement fin ou sont abandonnés avant le décès . Si le couple de paysans âgés quitte le logement pour lequel ils bénéficient d’un droit d’habitation, le droit d’habitation reste toujours valide jusqu’à leur décès et ne peut guère être résilié prématurément. Pour contrer ce fait, on peut restreindre le droit d’habitation à une durée fixe ou à la durée de l’activité.
Solutions d’indemnisation
Indépendamment de la variante retenue, la question se pose comment régler le dédommagement de l’acheteur par le vendeur et futur utilisateur de l’habitation. Options envisageables : indemnisation périodique, versement unique ou compensation par les annuités d’un prêt. Une décision sur la solution de compensation nécessite des discussions clarifiées entre les parties. Pour savoir quelle solution d’indemnisation est la meilleure, des discussions de clarification s’imposent entre les parties.
Dissolution
Une dissolution anticipée de l’utilisation du logement convenue est possible plus aisément avec un contrat de bail, car un tel contrat peut être résilié unilatéralement à la date convenue en respectant les délais de résiliation. Une dissolution est beaucoup plus difficile, voire impossible pour les servitudes inscrites au registre foncier (droit d’usufruit et d’habitation), si les ayants droits ne sont pas prêts à des concessions. Souvent la valeur de la dissolution fait l’objet d’un litige et empêche la radiation de la servitude au registre foncier. Nous recommandons donc fortement de régler dans le contrat de vente les modalités financières d’une dissolution anticipée de la servitude en question.
Frais accessoires
En lien avec l’indemnisation d’un droit d’habitation il faut souvent considérer des prestations annexes. Ces prestations devraient, si possible, être imputées périodiquement en fonction de la consommation effective, car si elles sont déterminées en fonction de valeurs standard, des divergences peuvent se produire.
Indemnisation périodique des frais accessoires
L’idéal est de faire régulièrement le décompte des frais accessoires sans toutefois lier ce décompte avec l’indemnisation pour le droit d’habitation. Ceci afin de tenir au mieux compte de l’évolution des besoins des ayants droits. Dans la perspective d’une éventuelle dissolution ultérieure du droit d’habitation ou en relation avec les prestations complémentaires, il vaut également mieux faire régulièrement le décompte des frais accessoires.
Vous trouverez plus d’informations sur la solution de logement pour la génération sortante dans le chapitre Assurer le droit d’habitation au domaine.