Um Generationenkonflikte zu vermeiden lohnt sich eine sorgfältige Regelung der Wohnsituation der Eltern.

Wirtschaftliche Ausgangslage

Beide Parteien, Verkäufer und Käufer, haben den Anspruch, sich lieber nicht zu lange zu binden und in der Zukunft möglichst frei zu sein. Trotzdem stellt sich die Frage zur Wohnform der Verkäufer bei fast jeder Betriebsübergabe.

Eine Standardantwort ist nicht möglich. Die passende Lösung richtet sich an zwei Hauptkriterien aus: Der persönlichen Einstellung der Betroffenen und den rechtlichen und finanziellen Möglichkeiten. In der Vergangenheit konnten sich viele abtretende Bauernehepaare keine Wohnung ausserhalb des Hofes leisten. Dank dem Ausbau von Sozialversicherungen und privater Vorsorge muss heute die Wohnregelung im Alter oft nicht mehr auf die Existenzsicherung ausgerichtet werden.

Die persönliche Einstellung betrifft sowohl Verkäufer- wie Käuferschaft. Häufig ist die Ausgangslage klar: Die Betroffenen können sich ein Zusammenleben auf dem Hof vorstellen oder eben nicht. Vorbehalte gegen ein Miteinander auf dem Hof sind besonders zu beachten. Dann ist vielleicht ein einfacher Mietvertrag vorzuziehen, welcher eine unkomplizierte Veränderung der Wohnsituation zulässt.

Rechtliche Ausgangslage

Das bäuerliche Bodenrecht sieht vor, dass der überlebende Ehegatte im Rahmen einer Erbteilung ein Nutzniessungs- oder Wohnrecht auf Anrechnung an seine Ansprüche verlangen kann, wenn die Umstände es zulassen. Gegen Nutzniessungs- oder Wohnrecht können objektive Gründe sprechen wie fehlender Wohnraum, nicht vollständig getrennte Wohneinheiten, aber auch subjektive Gründe wie Unverträglichkeit der Parteien. Hauptunterschied zwischen den beiden Rechtsformen: Ein Wohnrecht kann nur selbst genutzt werden, der Nutzniesser hingegen kann das Wohnobjekt auch an Dritte vermieten.

Rechtliche Formen für das Wohnen auf dem Hof

Je mehr sich die gewählte Rechtsform (von Miete bis Eigentum) einem Eigentumsverhältnis annähert, umso fester ist die gegenseitige Bindung. Damit wird die rechtliche Sicherheit für die Begünstigten gestärkt, anderseits aber auch eine vorzeitige Auflösung erschwert oder verunmöglicht, sofern nicht beide Parteien sich finden können.

Wer ist für welchen Unterhalt zuständig

Je nach gewählter Regelung muss der Nutzungsberechtigte einen Anteil von Unterhalts- und Nebenkosten selbst tragen, der Eigentümer hingegen trägt natürlich alles selbst.

Begrenzung Wohnrecht / Nutzniessung auf Aktivitätsdauer

Nutzniessung und Wohnrechte, die nicht vertraglich befristet werden, gelten im Grundsatz bis zum Ableben der berechtigten Person. Wohnrechte enden aber meist vor dem Ableben bzw. werden vorher aufgegeben. Verlassen die Eltern die Wohnrechtswohnung, gilt das Wohnrecht trotzdem bis zu deren Ableben und ist kaum vorzeitig auflösbar. Dem kann entgegengewirkt werden, indem das Wohnrecht auf eine feste Dauer oder auf Aktivitätsdauer begrenzt wird.

Abgeltungslösung

Unabhängig davon, welche Wohnformvariante gewählt wird, stellt sich die Frage nach der Entschädigung für den Käufer durch den Verkäufer und zukünftigen Nutzer der Wohnung. In Frage kommen: Periodische Abgeltung, einmaliger Abgeltung oder Darlehensfinanzierung. Für einen Entscheid über die Abgeltungslösung braucht es klärende Gespräche zwischen den Parteien.

Auflösung

Eine vorzeitige Auflösung der vereinbarten Wohnnutzung ist beim Mietvertrag einfach möglich, da er unter Einhaltung von Kündigungsfrist und –termin einseitig kündbar ist. Bei den im Grundbuch eingetragenen Nutzniessungs- und Wohnrechten, welche mit einer einmaligen Abgeltung finanziert worden sind, ist eine Auflösung wesentlich schwieriger oder sogar unmöglich, wenn die berechtigte Partei nicht einlenkt. Oftmals steht einer Löschung der Dienstbarkeit der Streit um den Wert der Auflösung entgegen. Es ist daher sehr ratsam, im Kaufvertrag zu regeln, wie eine vorzeitige Beendigung der Dienstbarkeit finanziell behandelt werden soll.

Nebenkosten

Im Zusammenhang mit der Abgeltung von Wohnrechten sind oft auch Nebenleistungen zu bewerten. Wenn immer möglich sollten diese nach effektivem Verbrauch periodisch abgerechnet werden, denn wenn man sie nach Richtwerten bestimmt, können Unstimmigkeiten auftreten.

Periodische Abgeltung der Nebenkosten

Ideal ist es, die Nebenkosten periodisch abzurechnen und nicht an die Wohnrechtsabgeltung zu koppeln. So kann den sich ändernden Bedürfnissen der Berechtigten Rechnung getragen werden. Auch im Hinblick auf eine spätere Auflösung des Wohnrechts oder auf allfällige Ergänzungsleistungen ist es von Vorteil, die Nebenkosten periodisch abzurechnen.

Weitere Fakten und Informationen zur Wohnlösung für die abtretende Generation finden sich im Kapitel Rechtliche Absicherung des Wohnens auf dem Hof.

SITUATION DES VERKÄUFER-EHEPAARS
INHALTSVERZEICHNIS
VERSICHERUNGSASPEKTE