Analyse détaillée L’exploitation est-elle solide?

Quelle part de la charge maximale l’exploitation utilise-t-elle déjà?

Si les responsables d’exploitation ne peuvent pas réunir suffisamment de capitaux propres pour reprendre une ferme ou investir dans les bâtiments, ils ont besoin de capitaux étrangers. Il est courant de contracter à cette fin un crédit hypothécaire, par exemple auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurances. En contrepartie, l’établissement de crédit exige des garanties sous forme de droits de gage immobilier. Il s’agit de cédules hypothécaires ou d’hypothèques grevant les biens-fonds de l’exploitation agricole, y compris les bâtiments. Leur établissement nécessite un acte authentique et une inscription au registre foncier. Si l’emprunteur ne peut pas payer les intérêts et rembourser le capital emprunté comme convenu contractuellement, le bailleur a le droit de saisir le bien-fonds mis en gage.

Auteur de l’article Par sar2
Date de l’article 17. juillet 2023

L’article 73 de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR, RS 211.412.11) fixe la limite maximale à laquelle les immeubles agricoles peuvent être grevés de droits de gage immobilier: cette limite s’appelle la charge maximale. En d’autres termes, elle représente ce qu’une exploitation agricole peut emprunter au maximum sous forme de capitaux étrangers garantis par des cédules hypothécaires ou des hypothèques grevant le domaine agricole.

L’objectif de la charge maximale est de prévenir le surendettement des agriculteurs et de leurs exploitations. Cependant, elle ne peut à elle seule combattre les autres formes de surendettement et donc de perte des moyens de subsistance, par exemple à cause de cautionnements ou de petits crédits.

Les exceptions au régime de la charge maximale, comme les aides aux exploitations et les crédits d’investissements, sont réglées à l’art. 75 de la LDFR.

Les autorités cantonales peuvent en outre autoriser des dépassements de la charge maximale, aux conditions définies aux art. 76 et 77 de la LDFR. Si les conditions ne sont pas remplies, le registre foncier rejette la réquisition du droit de gage immobilier.

Le financement des exploitations agricoles et de leurs immeubles est donc soumis à certaines règles. D’où l’importance de connaître la charge maximale d’une exploitation, tant pour déterminer la part que représentent les crédits existants que pour savoir dans quelle mesure d’autres projets financiers peuvent être réalisés.

_Calcul

La charge maximale correspond à la somme de la valeur de rendement agricole augmentée de 35% et de la valeur de rendement des parties non agricoles (art. 73 LDFR):

Quelle part de la charge maximale l’exploitation utilise-t-elle déjà sous forme de financements externes garantis par des gages immobiliers?

_{Valeur indicative}

Le financement externe doit être défini de sorte qu’il ne menace pas la survie de l’exploitation.

Plus d’informations sur l’analyse des capitaux étrangers d’une exploitation:

_{Pierre Perrin}

Selon le dossier fiscal 2021, la valeur fiscale de l’exploitation Perrin s’élève à 760’142 CHF. On l’utilise comme valeur de rendement dans le calcul de la charge maximale ci-après, à supposer qu’il n’y ait pas de partie non agricole.

La charge maximale de l’exploitation Pierre Perrin correspond à 1’026’192 CHF. Elle est déjà utilisée à 46% par l’hypothèque de 470’000 CHF. Un financement supplémentaire garanti par un gage immobilier serait donc encore possible pour environ 550’000 CHF.

_Remarques

Si vous souhaitez savoir comment déterminer la valeur de rendement agricole, consultez le Guide pour l’estimation de la valeur de rendement agricole.

(dernière mise à jour 11.08.2023)

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