Afin d\u2019\u00e9viter les conflits entre g\u00e9n\u00e9rations, il est utile de r\u00e9gler soigneusement la situation de logement des parents.<\/p>\n
Les deux parties, les vendeurs et les acheteurs, ne d\u00e9sirent plus se lier trop longtemps et entendent g\u00e9rer plus librement leur avenir. Pourtant la question sur la solution de logement pour les c\u00e9dants se pose dans quasiment tous les cas de transfert d\u2019entreprise. Il n\u2019est pas possible de donner une r\u00e9ponse standard \u00e0 cette question. La solution la plus appropri\u00e9e prend en compte deux crit\u00e8res essentiels: l\u2019attitude personnelle des concern\u00e9s et les possibilit\u00e9s l\u00e9gales et financi\u00e8res.<\/p>\n
Par le pass\u00e9, nombreux \u00e9taient les paysans de la g\u00e9n\u00e9ration sortante qui ne pouvaient pas se permettre de logement \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du domaine. Gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019extension des assurances sociales et de la pr\u00e9voyance priv\u00e9e, les conventions actuelles pour l\u2019utilisation du logement pendant la vieillesse ne sont souvent plus conclues pour assurer un moyen de subsistance.<\/p>\n
L\u2019attitude personnelle concerne soit les c\u00e9dants, soit les repreneurs. Souvent la situation est claire d\u00e8s le d\u00e9part. Les personnes concern\u00e9es peuvent s\u2019imaginer vivre ensemble au domaine \u2013 ou bien pas. Si la cohabitation suscite des r\u00e9serves, il faut y pr\u00eater une attention particuli\u00e8re. Dans de tels cas, un contrat de bail simple permettant une modification ais\u00e9e de la situation de logement semble plus appropri\u00e9.<\/p>\n
Le droit foncier rural pr\u00e9voit que l\u2019\u00e9poux survivant peut demander un droit d\u2019habitation ou d\u2019usufruit dans le cadre d\u2019une succession, pour autant que les circonstances le permettent. Des raisons objectives, telles que le manque d\u2019espace habitable ou une s\u00e9paration insuffisante, mais aussi des raisons subjectives, telles que l\u2019incompatibilit\u00e9 des parties, peuvent s\u2019opposer \u00e0 un droit d\u2019habitation ou d\u2019usufruit. Principale diff\u00e9rence entre les deux formes juridiques : le droit d\u2019habitation ne peut \u00eatre utilis\u00e9 que par le locataire lui-m\u00eame, tandis que l\u2019usufruitier peut aussi louer le logement \u00e0 des tiers.<\/p>\n
L\u2019engagement r\u00e9ciproque est d\u2019autant plus fort que la forme choisie se rapproche (de la location \u00e0 l\u2019achat) de conditions de propri\u00e9t\u00e9. D\u2019une part la s\u00e9curit\u00e9 juridique pour les b\u00e9n\u00e9ficiaires est ainsi renforc\u00e9e, mais d\u2019autre part une dissolution anticip\u00e9e est rendue plus difficile, voire impossible, si les deux parties, les grev\u00e9s et les b\u00e9n\u00e9fi\u00adciaires, n\u2019arrivent pas \u00e0 se mettre d\u2019accord.<\/p>\n
Suivant la r\u00e8glementation retenue l\u2019usufruitier doit supporter une proportion variable des frais annexes et d\u2019entretien, par contre le propri\u00e9taire prend tout en charge lui-m\u00eame.<\/p>\n
Usufruit et droit d\u2019habitation qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 restreints contractuellement dans leur dur\u00e9e sont suppos\u00e9s durer jusqu\u2019au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019ayant droit. Toutefois, les droits d\u2019habitation prennent g\u00e9n\u00e9ralement fin ou sont abandonn\u00e9s avant le d\u00e9c\u00e8s . Si le couple de paysans \u00e2g\u00e9s quitte le logement pour lequel ils b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un droit d\u2019habitation, le droit d\u2019habitation reste toujours valide jusqu\u2019\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s et ne peut gu\u00e8re \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9ment. Pour contrer ce fait, on peut restreindre le droit d\u2019habitation \u00e0 une dur\u00e9e fixe ou \u00e0 la dur\u00e9e de l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n
Ind\u00e9pendamment de la variante retenue, la question se pose comment r\u00e9gler le d\u00e9dommagement de l\u2019acheteur par le vendeur et futur utilisateur de l\u2019habitation. Options envisageables : indemnisation p\u00e9riodique, versement unique ou compensation par les annuit\u00e9s d\u2019un pr\u00eat. Une d\u00e9cision sur la solution de compensation n\u00e9cessite des discussions clarifi\u00e9es entre les parties. Pour savoir quelle solution d\u2019indemnisation est la meilleure, des discussions de clarification s\u2019imposent entre les parties.<\/p>\n
Une dissolution anticip\u00e9e de l\u2019utilisation du logement convenue est possible plus ais\u00e9ment avec un contrat de bail, car un tel contrat peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 unilat\u00e9ralement \u00e0 la date convenue en respectant les d\u00e9lais de r\u00e9siliation. Une dissolution est beaucoup plus difficile, voire impossible pour les servitudes inscrites au registre foncier (droit d\u2019usufruit et d\u2019habitation), si les ayants droits ne sont pas pr\u00eats \u00e0 des concessions. Souvent la valeur de la dissolution fait l\u2019objet d\u2019un litige et emp\u00eache la radiation de la servitude au registre foncier. Nous recommandons donc fortement de r\u00e9gler dans le contrat de vente les modalit\u00e9s financi\u00e8res d\u2019une dissolution anticip\u00e9e de la servitude en question.<\/p>\n
En lien avec l\u2019indemnisation d\u2019un droit d\u2019habitation il faut souvent consid\u00e9rer des prestations annexes. Ces prestations devraient, si possible, \u00eatre imput\u00e9es p\u00e9riodiquement en fonction de la consommation effective, car si elles sont d\u00e9termin\u00e9es en fonction de valeurs standard, des divergences peuvent se produire.<\/p>\n
Indemnisation p\u00e9riodique des frais accessoires <\/strong><\/p>\n L\u2019id\u00e9al est de faire r\u00e9guli\u00e8rement le d\u00e9compte des frais accessoires sans toutefois lier ce d\u00e9compte avec l\u2019indemnisation pour le droit d\u2019habitation. Ceci afin de tenir au mieux compte de l\u2019\u00e9volution des besoins des ayants droits. Dans la perspective d\u2019une \u00e9ventuelle dissolution ult\u00e9rieure du droit d\u2019habitation ou en relation avec les prestations compl\u00e9mentaires, il vaut \u00e9galement mieux faire r\u00e9guli\u00e8rement le d\u00e9compte des frais accessoires.<\/p>\n Vous trouverez plus d\u2019informations sur la solution de logement pour la g\u00e9n\u00e9ration sortante dans le chapitre Assurer le droit d\u2019habitation au domaine<\/a>.<\/strong><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>